דיני מקרקעין – תביעה לפינוי מושכר

מאת: עו"ד שי דקס

זכות הקניין הינה אחת מזכויות האדם הבסיסיות ומהווה זכות חוקתית – כך נקבע בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו אשר כונן על ידי הכנסת בשנת 1992.
אולם, עובדה תיאורטית זו לא עזרה לבעלי דירות רבים, עת מצאו עצמם אל מול שוקת שבורה כאשר האדם לו השכירו את דירתם, סירב לפנותה ו/או סירב לשלם דמי שכירות ראויים עבורה ו/או הפר את הסכם השכירות בכול דרך שהיא.
בימינו אנו, בוחרים אנשים רבים להשקיע את חסכונם ברכישת דירת מגורים להשקעה. המדובר הוא בכסף אשר חסכו אותם משקיעים בכול ימי חייהם.  אלא, שהריבית בבנק נמוכה מדי מחד ומאידך, השקעה בבורסה מסוכנת מדי. על כן, מצאו אנשים רבים את מזורם בהשקעה סולידית של רכישת דירת מגורים לשם השקעה, אשר תושכר לשוכר/ת תמורת תשלום דמי שכירות ראויים. כאמור, המדובר הוא בתשואה סולידית מובטחת.
כמו כן, ישנם אף אנשים שנטלו הלוואות (משכנתא) כדי לממן את רכישת הדירה כאשר התשלום לבנק הממשכן מקורו בתשלום דמי השכירות שמשלם השוכר/ת. בהתאם לזאת, המדובר הוא בחיסכון לעתיד הרחוק כאשר לאחר 20 שנות משכנתא (בערך- תלוי כול הלוואה בפני עצמה) יוכל אותו אדם להיות בעלים של דירה לאחר כיסוי המשכנתא ואז דמי השכירות ישולמו ישירות אליו.

אלא מאי, שכול זה נכון היה רק בתיאוריה. זאת שכן החוק הישראלי לא נתן לאותם בעלי דירות פיתרון ממשי עת השוכר הפסיק לשלם את דמי השכירות ו/או לא פינה את הדירה בניגוד לחוזה. החוק לא נתן כלים לבעלי הדירות על מנת לפנות את אותו שוכר שורר מדירתם כך שבינתיים הנ"ל נמצא בדירה שלא כדין ואילו הם ידיהם כבולים. לעיתים, אף תשלומי המשכנתא שנטלו יורדים וזאת מבלי שמקבלים הם דמי שכירות כנגד, נוכח הפרתו של השוכר.
כאמור, החוק לא מאפשר לשוכר לפנות את אותו דייר שורר בכוח. נכון הדבר, כי סעיף 17 לחוק המקרקעין מאפשר פינוי בכוח במקרה של פלישה לדירה וזאת תוך מגבלת ימים של 30 יום וכן מגבלה של כוח סביר. אולם, סעיף זה חל רק על פלישה למושכר וזאת כאשר השוכר אינו נחשב לפולש אלא לדייר אשר לא מפנה את הדירה. גם אם ייחשב השוכר לפולש, עדיין אפשרות הפינוי אינה מעשית שכן בפועל יש לעשות כן בכוח סביר בלבד דבר שמביא לידי הגשת תלונות במשטרה ולעיתים אף פועל הדבר כנגד בעל הדירה עצמו. גם כאשר כבר הצליח בעל הדירה לפנות את הדייר בכוח סביר (נניח החלפת מנעול לדירה) הרי שהשוכר יכול לשוב אל הדירה ואז כבר לא ניתן לפנותו בכוח לפי סעיף זה שכן כבר חלפו 30 יום.
עיננו הרואות, כי הפיתרון אשר קבוע בחוק המקרקעין אינו נותן מזור לבעלי דירות כך שלא נותרה בידם ברירה אלא להגיש תביעה לבית המשפט השלום באזור מגוריהם. ברם, גם דרך זו לרוב לא הביאה לידי פיתרון ראוי כנגד אותו שוכר שורר. זאת שכן מערכת בתי המשפט בישראל הינה מהעמוסות בעולם ולעיתים קורה כי עד שבעל הדירה זוכה להגיע לידי דיון בבית המשפט עוברת לעיתים אף שנה ומעלה. מה עוד, שמערכת זו הינה יקרה שכן יש לשלם אגרת בית משפט, שכר טרחת עו"ד וגם אם יינתן לבסוף פסק דין לפינוי (לאחר למעלה משנה מיום הגשת התביעה) אזי כי עדיין השוכר לא יפנה את הדירה ויש לפתוח כנגדו תיק הוצאה לפועל לפינוי עם עלות נוספת של קבלן פינוי.
סיכומו של דבר, המצב המשפטי עד היום היה כזה שלבעל הדירה לא היה כלי מהיר לפנות את אותו דייר שורר אשר מתנחל לו בדירה שלו- אותה דירה שהוא קנה בכספי חסכונותיו במהלך השנים. הגשת תביעה לבית המשפט הייתה כרוכה בזמן רב (כאשר בזמן זה בעל הבית לא מקבל דמי שכירות על דירתו) וכן בכסף רב בגין הוצאות משפט רבות. עובדה זו, הייתה מנוצלת היטב על ידי שוכרים רבים אשר יודעים היטב את חולשת הדין הזו ומשתמשים בה ככלי למיקוח אל מול בעלי הדירות.
חשוב לציין, כי מעבר להתמוטטות כלכלית של בעל הדירה אשר אינו מקבל דמי שכירות עבור הדירה שלו, המדובר הוא גם בפגיעה נפשית חזקה מנשוא. נסו לדמיין כי עבדתם כול השנים קשה על מנת שתהיה לכם קופת חיסכון קטנה. ברבות השנים, הצטבר בקופה סכום כסף שבו החלטתם לרכוש דירה קטנה להשקעה. המדובר הוא בנכס שלכם אשר רשום על שמכם בטאבו כבעלי זכויות הקניין בו. אלא מאי, שלפתע מגיע לו איזה שוכר שורר אשר לא משלם דמי שכירות ולא מתפנה לו מדירתכם, תוך שהוא מקנטר אתכם ונוהג בדירה כמנהג בעלים. המדובר בעוגמת נפש וצער של ממש.

אלא שלא הכול שחור. בתחילת שנת 2008, התקבלה תקנה חדשה לתקנות סדר הדין האזרחי, אשר באה לנסות ולפתור עוול זה ולתקן את המצב המשפטי ששרר עד כה. מחוקק המשנה, ראה כנראה הכיצד בעלי דירות רבים מחטטים רגלם במסדרונות בתי המשפט מבלי שיש להם פיתרון ממשי לאותו שוכר שורר שמנחל בביתם ותוך שהדיונים נדחים להם לתקופות ארוכות מבלי שיהיה פיתרון הוגן לכך.
לפיכך, קבעה התקנה החדשה סדר דין חדש ומיוחד לתביעות פינוי מושכר, אשר ייתן פיתרון לבעיית הסחבת שבבית המשפט. המדובר במענה מהיר יותר לאותן תביעות של בעלי דירות אשר השוכר אינו מפנה את דירתם.
כך למשל, נקבע כי בניגוד לכול תובענה אזרחית אחרת- שם התיק יכול להתנהל בבית המשפט שנים בלא שינתן פסק דין, במקרה של תביעה לפינוי מושכר נקבע כי דיון בתובענה חייב להתקיים תוך 60 יום מיום הגשת התביעה לפתחו של בית המשפט. כול זאת לפי הסדר הבא: בעל הדירה מגיש את התביעה ומכתיר אותה בשם: "תובענה לפינוי מושכר". תוך 30 יום על השוכר השורר להגיש כתב הגנה ובה עליו לציין מהי עילת ההגנה שלו מפני הפינוי. תוך 30 יום נוספים על בית המשפט להתכנס ולזמן את הצדדים לדיון. במידה ומוצא בית המשפט כי לשוכר אין הגנה ראויה מפני תביעת הפינוי, יינתן פסק דין כנגדו לפינוי ("צו פינוי") עוד באותו דיון עצמו, כלומר לאחר 60 יום בלבד מיום הגשת התביעה. בלא ספק, כי המדובר הוא בקיצור הליכים של ממש.
כמובן, שגם לאחר שניתן צו פינוי על בעל הדירה לפנות ללשכת ההוצאה לפועל במידה והשוכר ממרה את הצו. אולם, כעת המדובר בקיצור הליכים של ממש לטובת בעל הדירה שכן בעבר עליו היה להמתין זמן רב עד לקבלת צו הפינוי המיוחל מבית המשפט. בזמן רב זה, היה מתכסה הוא בייאוש, עד כדי אובדן כלכלי.
התקנה החדשה אומרת- לא עוד ויש רק לקוות כי בתי המשפט יישמו אותה כלשונה כך שזכות הקניין תשוב ותהיה זכות חוקתית, כפי שנקבע בחוקי היסוד.